Neubaugebiet
"Auf dem Wasem"
Bebauungsplan
Die Grundstücke 3 (811m²),4 (681m²),5 (695m²) und 6
(877m²) sind noch zu verkaufen. Der m² Grundstücksfläche im
Neubaugebiet "Auf dem Wasem" (erschlossen) kostet 35,00 €. Bei Interesse melden
Sie sich bitte bei
Herrn Ortsbürgermeister Ewald Radermacher unter der
Tel.: 02657/1091.
Auszug aus den Textlichen Festsetzungen:
1.0 Planungsrechtliche Festsetzungen
1.1 Maß der baulichen Nutzung
Die Zahl der Vollgeschosse, die Gesamtgebäudehöhe, die Grundflächenzahl,
die Geschoßflächenzahl gelten entsprechend dem Einschrieb im Plan als
Höchstwerte.
1.2 Einschränkung der Art der Nutzung
1.2.1 Einschränkung der Nutzungen gemäß § 1 Abs. 5 und
6 BauNVO
Die in § 4 (allgemeines Wohngebiet) Abs. 3 BauNVO, Ziffer 4 (Gartenbaubetriebe)
und Ziffer 5 (Tankstellen) genannten
Ausnahmen sind im Plangebiet nicht
zulässig.
Die in § 6 (Mischgebiet) Abs. 2 BauNVO unter
Ziffer 6, 7 und 8 genannten „allgemein zulässigen Nutzungen" (Gartenbaubetriebe,
Tankstellen und Vergnügungsstätten) sind im Plangebiet
nicht zulässig.
1.2.2 Einschränkung der Zahl der Wohnungen gemäß
§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB
Im allgemeinen Wohngebiet sind pro Gebäude max. 3 Wohneinheiten
zulässig.
1.3
Garagen / Stellplätze
Garagen
sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig,
sofern landesrechtliche Vorschriften dem nicht entgegenstehen. Dabei muss die
Garagenvorderkante einen Mindestabstand von 5,0 m zur Straßenbegrenzungslinie
einhalten, sofern die Garageneinfahrt direkt zur Straße führt.
Ansonsten kann die Garage in einem Abstand von mind. 3,0 m zur Straßengrenze
errichtet werden. Zwischen Garageneinfahrt und Straßenbegrenzungslinie müssen
die 5,0 m Abstand jedoch gegeben sein.
Die Garagenhinterkante darf die hintere Baugrenze um max.
5,0 m überschreiten.
Für Stellplätze gilt das gleiche sinngemäß. Stellplätze sind auch im Bereich
zwischen Straßenbegrenzungslinie und überbaubarer Fläche (ohne Abstand zur
Straßenbegrenzungslinie) zulässig.
1.4 Nebenanlagen
Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO sind auch außerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen zulässig. Im Bereich der Pflanzgebotsflächen „C" sind
Nebenanlagen nur unter Beachtung der Textfestsetzung Ziffer 3.3.3 zulässig.
1.5 Gebäudehöhe
Die Gebäudehöhe (gemessen in Meter) darf die - entsprechend dem
Einschrieb im Plan - als Höchstgrenze festgesetzte Höhe nicht überschreiten
(siehe Schemaskizze 1). Die Gebäudehöhe (e) wird gemessen an der talseitigen
Gebäudemitte von Oberkante Dachhaut am First (= OK DF) bis zur Geländeoberfläche i.S.d. § 2 Abs. 6 LBauO Rheinland-Pfalz, (d.h. die
natürlich an das Gebäude angrenzende Geländeoberfläche).
1.6 Verkehrsmischflächen
Die in der
Planzeichnung entsprechend gekennzeichneten Verkehrsflächen sind als
"Verkehrsmischfläche", ohne separate Fahrstraße und Bürgersteiganlage,
anzulegen. In den Verkehrsmischflächen ist die Anordnung von Bäumen
II.
Ordnung bis zu
einem Grenzabstand von 1 m zu den Straßenbegrenzungslinien, abweichend von den
Regelungen des Nachbarrechtsgesetzes Rheinland-Pfalz zulässig.
In den Verkehrsmischflächen ist darüber hinaus die Errichtung baulicher Anlagen
für Grünflächen, Besucherparkplätze und Sitzgelegenheiten
zulässig.
1.7 Fundamente der Straßenrandbegrenzung und Straßenbeleuchtung
Die im Rahmen des Straßenbaues notwendigen Fundamente der
Straßenrandbegrenzungen und Beleuchtungsanlagen sind auf den angrenzenden
Grundstücken zulässig.
1.8 Flächen für Böschungen zur Herstellung der
Verkehrsflächen
In der Planzeichnung sind die Flächen für notwendige Böschungen -
soweit sie zur Herstellung der Straßenkörper erforderlich sind - entsprechend
der vorliegenden Straßenplanung festgesetzt.
1.9
Öffentliche Stellplätze
Die erforderlichen öffentlichen Stellplätze für den Besucherverkehr sind
entsprechend den Empfehlungen für die Anlage von Erschließungsstraßen (EAE
85/95) in den Straßen durch entsprechende optische Markierung oder Beschilderung
im Bereich der ausgewiesenen öffentlichen Verkehrsflächen vorzusehen.
1.10
Mit Leitungsrecht belegte Flächen
Das in der Planzeichnung mit „LR" gekennzeichnete Leitungsrecht wird zugunsten
des Versorgungsträgers für die Abwasserbeseitigung festgesetzt. Das Abwasserwerk
der Verbandsgemeinde Kelberg erhält für die mit Leitungsrecht belegte Fläche das
Recht zur Verlegung von Entsorgungsleitungen sowie das für die ordnungsgemäße
Unterhaltung erforderliche jederzeitige Betretungs und Eingriffsrecht.
Die mit Leitungsrecht belastete Fläche darf nicht von baulichen Anlagen überbaut
werden.
Hinsichtlich künftiger Bepflanzung im Bereich des Leitungsrechtes sind
entsprechende Vorgaben des Versorgungsträgers zu beachten.
Diese Rechte kann der Bebauungsplan nicht begründen. Hierzu
bedarf es zusätzlicher Rechtsakte.
1.11 Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB (incl. baulichen und sonstigen technischen
Vorkehrungen)
1.11.1 Passiver Schallschutz im Mischgebiet
Fenster von zum dauernden Aufenthalt von Personen (Wohn-, Schlaf-
und Kinderzimmer) bestimmten Räumen sind an den in der Planzeichnung
gekennzeichneten Fassadenseiten zu vermeiden und müssen an den von dem
Dachdeckerbetrieb abgewandten Gebäudeseiten angeordnet werden.
Ausnahme:
Wohn- und Schlafräume (Eltern-, und
Kinderzimmer, bzw. alle zum dauernden Aufenthalt bestimmten Räume), die
unvermeidbar an den zum Dachdeckerbetrieb hin ausgerichteten Fassadenseiten
liegen, sind mit schallgedämmten Be- und Entlüftungsanlagen
auszustatten.
Die Umfassungsbauteile (Wände, Fenster) der in der Planzeichnung
gekennzeichneten Fassadenseiten sind so auszulegen, dass in den dahinter
liegenden Wohnräumen ein resultierendes Schalldämmaß von R'w res = 60 dB(A)
sichergestellt werden kann.
Es wird empfohlen, Terrassen, Balkone und zum Aufenthalt bestimmte
Freibereiche an den rückwärtigen, schallabgeschirmten Gebäudeseiten zu
errichten.
Hinweis:
Die Einhaltung des erforderlichen Schallschutzes ist in den
gekennzeichneten Bereichen nur bei geschlossenen Fenstern
gewährleistet.
1.11.2 Passiver Schallschutz im allgemeinen Wohngebiet
Fenster von zum dauernden Aufenthalt von Personen (Wohn-, Schlaf- und
Kinderzimmer) bestimmten Räumen sind an den in der Planzeichnung
gekennzeichneten Fassadenseiten zu vermeiden und müssen an den von dem
Dachdeckerbetrieb abgewandten Gebäudeseiten angeordnet werden.
Ausnahme:
Wohn- und Schlafräume (Eltern-, und Kinderzimmer, bzw. alle zum
dauernden Aufenthalt bestimmten Räume), die unvermeidbar an den zum
Dachdeckerbetrieb hin ausgerichteten Fassadenseiten liegen, sind mit
schallgedämmten Be- und Entlüftungsanlagen auszustatten. Die Umfassungsbauteile
(Wände, Fenster) der in der Planzeichnung gekennzeichneten Fassadenseiten sind
so auszulegen, dass in den dahinter liegenden Wohnräumen ein resultierendes
Schalldämmaß von R'w res = 55 dB(A) sichergestellt
werden kann.
Hinweis:
Die Einhaltung des erforderlichen Schallschutzes ist in den
gekennzeichneten Bereichen nur bei geschlossenen Fenstern gewährleistet.
2.0 Gestalterische Festsetzungen gemäß § 88 LBauO
2.1 Dachgestaltung
Die zulässige Dachneigung
ergibt sich aus
dem Eintrag in der Planzeichnung. Die Dachneigung ist für mind. 70 % der
Dachfläche eines Gebäudes einzuhalten.
Anlagen zur Sonnenenergienutzung
innerhalb geneigter Dachflächen
sind zulässig.
Dachgauben und Zwerchhäuser sind grundsätzlich zulässig.
Bei der Dacheindeckung sollten vorzugsweise dunkle (anthrazit,
schieferfarbig oder dunkelbraun) Eindeckungsmaterialien verwendet
werden.
2.2
Ausschluss behelfsmäßiger Bauweisen
Hauptgebäude, Garagen oder Nebenanlagen in behelfsmäßiger
Bauweise, wie Wellblechgaragen,
Containerbauten usw. sind unzulässig.
2.3 Einfriedungen
Einfriedungen entlang öffentlicher Verkehrsflächen sind bis 1,0 m
Höhe über Straßenoberkante zulässig. Pflanzungen dürfen darüber hinausgehen.
Entlang der übrigen Grundstücksgrenzen sind Einfriedigungen bis max. 1,5 m
zulässig. Pflanzungen dürfen darüber
hinausgehen.
2.4 Anzahl der Stellplätze pro Wohneinheit (gem. § 88
Abs. 1
Nr. 8 LBauO)
Es sind pro Wohneinheit 2 Stellplätze auf dem Baugrundstück
nachzuweisen. Vor Garagen ist die Anlage von notwendigen Stellplätzen (im Sinne
der Landesbauordnung) nicht zulässig.
2.5
Einschränkung der Bauweise im allgemeinen Wohngebiet
Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes sind in der offenen Bauweise die Gebäude
mit seitlichem Grenzabstand und mit den nachfolgend festgesetzten
Einschränkungen als Einzel- oder Doppelhäuser zu errichten:
• die Länge der in Satz 1 bezeichneten Einzelhäuser darf aus gestalterischen
Gründen höchstens 15,0 m betragen,
• die Länge der in Satz 1 bezeichneten Doppelhäuser darf max. 10,0 m pro
Doppelhaushälfte betragen.
2.6
Oberirdische Führung von Versorgungsleitungen
Die oberirdische Führung von Versorgungsleitungen durch die Errichtung von
separaten Masten im Straßenraum ist nicht zulässig.
3.0 Landespflegerische Festsetzungen gemäß BNatSchG
i.V.m. § 17 LPflG Rheinland-Pfalz sowie § 1a und § 9 Abs. 1
und § 135a-c
BauGB
3.1 Allgemeine Festsetzungen
über Zeitpunkt, Standort und Sortierung
der Pflanzung auf öffentlichen und privaten Flächen,Freiflächen, Gartenanlagen
etc. sind naturnah zu begrünen oder gärtnerisch zu nutzen.
Die nicht baulich genutzte Grundstücksfläche ist als Grünfläche bzw.
Nutzgartenfläche anzulegen und mit heimischen, standortgerechten Gehölzen zu
bepflanzen.
Erdanschüttungen (z.B. Terrassen) sind möglichst flach zu verziehen und in die
Topographie einzubinden. Soweit eine Randbepflanzung des Grundstücks vorgesehen
wird, sind die Zäune in die Bepflanzung zu integrieren.
Grundsätzlich sind für Pflanzungen nur heimische Gehölzarten der Laubholzflora
zu verwenden. Die Auswahl ist aus der beigefügten Pflanzliste vorzunehmen.
Folgende Gehölze sind geeignet:
Obstbäume: Äpfel, Birnen, Süßkirschen, Hauszwetsche, Walnußbäume,
bevorzugt Sorten lokaler Provenienz.
Wandbegrünung: Efeu, Wilder Wein, Waldrebe, Knöterich, Glyzine, Geißblatt-Arten,
Pfeifenwinde. Heckenpflanzungen: Hainbuche, Rot-Buche, Liguster, Weißdorn,
Feldahorn. Einzelbäume und Sträucher
Mindestanforderungen an das Pflanzgut (Pflanzqualität):
- Bäume
- Obstbäume
(Hochstamm)
- Heister
- Sträucher
3 xv., StU 16-18 cm StU
12- 14cm 150-200 cm Höhe 2 xv.,
80-100 cm Höhe
Die Bepflanzung auf den Grundstücken ist spätestens ein Jahr nach Fertigstellung
des Hauptgebäudes herzustellen.
3.2
Grüngestaltung auf öffentlichen Flächen
3.2.1
Bepflanzung auf der Fläche „A"
Auf der Fläche ist die vorhandene Wiesenvegetation zu erhalten und dauerhaft zu
pflegen.
Es ist pro 250 m2 mindestens ein hochstämmiger Laub- oder Obstbaum zu
pflanzen. Die Vorgaben zur Sortierung und Auswahl der Arten sind zu beachten
(vgl. Tz. 3.1).
Die Wiesenflächen sind mindestens einmal pro Jahr zu mähen oder abzuweiden. Es
gelten die Bewirtschaftungsauflagen nach dem „Förderprogramm
umweltschonende Landbewirtschaftung (FUL)", Grünlandvarianten 2 und 3.
Zulässig ist die Anlage von Versickerungsgräben, Versickerungsmulden oder
Versickerungsbecken im Erdreich.
3.2.2 Bepflanzung auf der Fläche „B"
Die in der Planzeichnung mit „B" gekennzeichnete Fläche dient der Unterbringung
der für die Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers erforderlichen
Versickerungsbecken. Die Ausgestaltung der Versickerungsbecken erfolgt gemäß der
entwässerungstechnischen Detailplanung im Rahmen der weiteren
Projektentwicklung.
Auf der verbleibenden Fläche „B" sind die feuchtgeprägten Hochstaudenfluren
entlang der Gewässergräben zu erhalten und darüber hinaus mindestens 5 m breite
Uferschutzzonen für die natürliche Entwicklung des Gewässers und der Ufersäume
anzulegen.
Der Bereich der Uferzone bleibt der natürlichen Sukzession vorbehalten.
Aufkommende Neophyten sind zu entfernen.
3.3
Grüngestaltung auf Privatflächen
3.3.1
Bepflanzung der Vorgärten
Vorgärten sind, mit Ausnahme der Garagenzufahrten, Stellplätzen und
Hauszugängen, als Grünflächen anzulegen. Es ist mindestens eine Strauchgruppe
aus 3 - 5 Sträuchern oder ein Baum
II.
Ordnung aus der Artenliste (vgl. Anhang zu Textlichen Festsetzungen) zu
pflanzen.
Als Vorgärten gelten alle Flächen zwischen Wohnhaus und öffentlicher
Verkehrsfläche, soweit diese nicht der Erschließung des
Grundstücks dienen.
3.3.2 Anteilbepflanzung auf den privaten Grundstücken
Auf Grundstücken bis 400 qm ist mindestens 1 Baum
II.
Ordnung der beigefügten Artenliste oder
1 Obstbaum
zu pflanzen und je angefangene zusätzliche 200 qm Grundstücksfläche ein
weiterer Baum.
Vorhandene Bäume und Baumpflanzungen gemäß Textfestsetzung Ziffer 3.3.1 können
angerechnet werden.
3.3.3 Randeingrünung (Fläche „C")
Auf den mit "C" gekennzeichneten privaten Grundstücksflächen ist
die vorhandene Vegetation zu erhalten. Ergänzend dazu sind Baum- und
Strauchgruppen aus standorttypischen Gehölzen (gemäß Pflanzenliste, siehe
Anlage) anzupflanzen und dauerhaft zu pflegen, so dass mind. 2/3 der Fläche mit
Gehölzen bestockt sind.
Anteilig pro 100 m2 Pflanzfläche sind
mind. 2 St. Heister (Bäume
II.
Ordnung) einzubringen.
Die Sträucher sind in Gruppen zu 3, 5 oder 7-9 Stück, mit einem Pflanzabstand
von 1,0 x 1,0 m zu pflanzen.
Es gelten folgende Sortierungen:
Baum l. Ordnung
als Heister, 2 x v., o.B., 180-200 cm
Baum
II.
Ordnung als Heister, 2 x v., o.B., 150-200 cm
Sträucher, 2 x v., o.B.,
80-100 cm.
3.4 Minderung von Flächenversiegelung und ihren
Auswirkungen
(Maßnahmen i.S.d. § 1a Abs. 1 BauGB)
a)
Bauliche Anlagen
und versiegelte Flächen dürfen auf den Baugrundstücken im WA nicht mehr als 50 %
und im MI nicht mehr als 60 % der Baugrundstücksfläche einnehmen.
b) (Hinweis)
Für private
Zuwege und Zufahrten sollten folgende Materialien (oder vergleichbare) verwendet
werden, um eine vollständige Versiegelung
zu vermeiden:
Schotterrasen,
Spurbahnweg mit Grassteinen, Splitt- und Kiesschüttungen, Natur- oder
Betonsteinpflaster mit 1 cm Fugenraum verlegt, der mit Sand oder Feinsplitt zu
schließen ist.
3.5 Zuordnung der landespflegerischen Ausgleichsfestsetzungen
3.5.1 Zuordnung der Flächen für Eingriff aus
Verkehrsflächenneubau
Dem Eingriff aus Straßenbau werden 670 qm der Fläche „A" zugeordnet. Der in der
Planzeichnung entsprechend gekennzeichnete Flächenanteil „A" entspricht einem
bewerteten Kompensationsäquivalent von 670 qm (Anrechnungsfaktor 1:1). Die
Aufwendungen für diese Flächen und Maßnahmen sind Teil der
Erschließungsaufwendungen nach §§ 127 ff BauGB und nehmen an deren Schicksal
teil.
3.5.2 Zuordnung der Flächen für Eingriff aus privater
Bautätigkeit
Die
verbleibenden Ausgleichsmaßnahmen innerhalb des Baugebietes werden den
Baugrundstücken im Geltungsbereich des Bebauungsplanes zugeordnet.
4.0 Oberflächenwasserbeseitigung (gemäß § 9 Abs. 1
Nr. 14 BauGB)
Die Entsorgung
des auf den privaten Grundstücksflächen anfallenden Niederschlagswassers
richtet sich nach dem abgestimmten Entwässerungskonzept des zuständigen
Abwasserwerkes der
Verbandsgemeinde Kelberg.
Danach erfolgt
die Entwässerung im Trennsystem mit zentraler Regenrückhaltung und -versickerung
auf der Fläche „B".
Ausnahme:
Auf der
Parzelle 20, Flur 3, ist durch den Eigentümer/ Bauherren auf dem Grundstück
selbst eine dezentrale Regenrückhaltemulde mit einem Volumen von mind. 50 l/qm
befestigte Fläche vorzuhalten.
Kellerabdichtung
Im Bebauungsplan
ist auf die Empfehlung zur Versickerung des im Plangebiet auftretenden
Oberflächenwassers gem. § 2 Abs. 2 LWG Rheinland-Pfalz hingewiesen worden. Bei
erdberührenden Teilen von Bauwerken ist deshalb mit erhöhtem Sickerwasseranfall
zu rechnen.
Bei der
technischen Ausführung der Dichtungsart und der Dichtungsarbeiten an Gebäuden
sind diese Verhältnisse insbesondere
zu berücksichtigen.
Wasserschutzzone
III
Das Baugebiet
„Auf dem Wasem" liegt innerhalb der Wasserschutzzone
III
des Wasserschutzgebietes Nr. 396 „Uersfeld/ Kötterichen". Die entsprechende
Rechtsverordnung vom 03.07.1984 zu beachten
ist. Auf die Merkblätter der SGD Nord
„Wohnhausbebauung in der Zone
III
von Wasserschutzgebieten"
„Oberirdische Heizöllagerungen bis 10.000 Liter"
als Anlage 3 zu
den Textfestsetzungen wird verwiesen.
Tiefenbohrungen/ Erdreichkollektoranlagen
Es wird darauf
hingewiesen, dass Tiefenbohrungen auf den Grundstücken unzulässig sind und dass
für die Errichtung von Erdreichkollektoranlagen Befreiungsanträge zu stellen
sind.
Kötterichen, im Januar 2005
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