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Baugrundstücke der
Ortsgemeinde Kötterichen
Gemeindeeigene Baugrundstücke
Baugebiet: "Auf dem Wasem"
Bauplätze: 7
Die Grundstücke 3 (811m²), 4 (681m²), 5
(695m²) und 6 (877m²) sind noch zu verkaufen.
Der m² Grundstücksfläche im Neubaugebiet "Auf
dem Wasem" (erschlossen) kostet 35,00 €.
Bei Interesse melden Sie sich bitte beim
Ortsbürgermeister.
Auszug aus den Textlichen Festsetzungen:
1.0
Planungsrechtliche Festsetzungen
1.1
Maß der baulichen Nutzung
Die Zahl der Vollgeschosse, die
Gesamtgebäudehöhe, die Grundflächenzahl, die
Geschoßflächenzahl gelten entsprechend dem
Einschrieb im Plan als Höchstwerte.
1.2
Einschränkung der Art der Nutzung
1.2.1
Einschränkung der Nutzungen gemäß § 1 Abs. 5 und
6 BauNVO
Die in § 4 (allgemeines Wohngebiet) Abs. 3
BauNVO, Ziffer 4 (Gartenbaubetriebe) und Ziffer
5 (Tankstellen) genannten Ausnahmen sind im
Plangebiet nicht zulässig.
Die in § 6 (Mischgebiet) Abs. 2 BauNVO unter
Ziffer 6, 7 und 8 genannten „allgemein
zulässigen Nutzungen" (Gartenbaubetriebe,
Tankstellen und Vergnügungsstätten) sind im
Plangebiet nicht zulässig.
1.2.2
Einschränkung der Zahl der Wohnungen gemäß § 9
Abs. 1 Nr. 6 BauGB
Im allgemeinen Wohngebiet sind pro Gebäude max.
3 Wohneinheiten zulässig.
1.3
Garagen / Stellplätze
Garagen sind auch außerhalb der überbaubaren
Grundstücksfläche zulässig, sofern
landesrechtliche Vorschriften dem nicht
entgegenstehen. Dabei muss die
Garagenvorderkante einen Mindestabstand von 5,0
m zur Straßenbegrenzungslinie einhalten, sofern
die Garageneinfahrt direkt zur Straße führt.
Ansonsten kann die Garage in einem Abstand von
mind. 3,0 m zur Straßengrenze errichtet werden.
Zwischen Garageneinfahrt und
Straßenbegrenzungslinie müssen die 5,0 m Abstand
jedoch gegeben sein.
Die Garagenhinterkante darf die hintere
Baugrenze um max. 5,0 m überschreiten.
Für Stellplätze gilt das gleiche sinngemäß.
Stellplätze sind auch im Bereich zwischen
Straßenbegrenzungslinie und überbaubarer Fläche
(ohne Abstand zur Straßenbegrenzungslinie)
zulässig.
1.4 Nebenanlagen
Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO sind auch
außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen
zulässig. Im Bereich der Pflanzgebotsflächen „C"
sind Nebenanlagen nur unter Beachtung der
Textfestsetzung Ziffer 3.3.3 zulässig.
1.5 Gebäudehöhe
Die Gebäudehöhe (gemessen in Meter) darf die -
entsprechend dem Einschrieb im Plan - als
Höchstgrenze festgesetzte Höhe nicht
überschreiten (siehe Schemaskizze 1). Die
Gebäudehöhe (e) wird gemessen an der talseitigen
Gebäudemitte von Oberkante Dachhaut am First (=
OK DF) bis zur Geländeoberfläche i.S.d. § 2 Abs.
6 LBauO Rheinland-Pfalz, (d.h. die natürlich an
das Gebäude angrenzende Geländeoberfläche).
1.6
Verkehrsmischflächen
Die in der Planzeichnung entsprechend
gekennzeichneten Verkehrsflächen sind als
"Verkehrsmischfläche", ohne separate Fahrstraße
und Bürgersteiganlage, anzulegen. In den
Verkehrsmischflächen ist die Anordnung von
Bäumen II. Ordnung bis zu einem Grenzabstand von
1 m zu den Straßenbegrenzungslinien, abweichend
von den Regelungen des Nachbarrechtsgesetzes
Rheinland-Pfalz zulässig.
In den Verkehrsmischflächen ist darüber hinaus
die Errichtung baulicher Anlagen für
Grünflächen, Besucherparkplätze und
Sitzgelegenheiten zulässig.
1.7
Fundamente der Straßenrandbegrenzung und
Straßenbeleuchtung
Die im Rahmen des Straßenbaues notwendigen
Fundamente der Straßenrandbegrenzungen und
Beleuchtungsanlagen sind auf den angrenzenden
Grundstücken zulässig.
1.8
Flächen für Böschungen zur Herstellung der
Verkehrsflächen
In der Planzeichnung sind die Flächen für
notwendige Böschungen - soweit sie zur
Herstellung der Straßenkörper erforderlich sind
- entsprechend der vorliegenden Straßenplanung
festgesetzt.
1.9
Öffentliche Stellplätze
Die erforderlichen öffentlichen Stellplätze für
den Besucherverkehr sind entsprechend den
Empfehlungen für die Anlage von
Erschließungsstraßen (EAE 85/95) in den Straßen
durch entsprechende optische Markierung oder
Beschilderung im Bereich der ausgewiesenen
öffentlichen Verkehrsflächen vorzusehen.
1.10
Mit Leitungsrecht belegte Flächen
Das in der Planzeichnung mit „LR"
gekennzeichnete Leitungsrecht wird zugunsten des
Versorgungsträgers für die Abwasserbeseitigung
festgesetzt. Das Abwasserwerk der
Verbandsgemeinde Kelberg erhält für die mit
Leitungsrecht belegte Fläche das Recht zur
Verlegung von Entsorgungsleitungen sowie das für
die ordnungsgemäße Unterhaltung erforderliche
jederzeitige Betretungs und Eingriffsrecht.
Die mit Leitungsrecht belastete Fläche darf
nicht von baulichen Anlagen überbaut werden.
Hinsichtlich künftiger Bepflanzung im Bereich
des Leitungsrechtes sind entsprechende Vorgaben
des Versorgungsträgers zu beachten.
Diese Rechte kann der Bebauungsplan nicht
begründen. Hierzu bedarf es zusätzlicher
Rechtsakte.
1.11 Vorkehrungen zum Schutz vor
schädlichen Umwelteinwirkungen gemäß § 9 Abs. 1
Nr. 24 BauGB (incl. baulichen und sonstigen
technischen Vorkehrungen)
1.11.1
Passiver Schallschutz im Mischgebiet
Fenster von zum dauernden Aufenthalt von
Personen (Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer)
bestimmten Räumen sind an den in der
Planzeichnung gekennzeichneten Fassadenseiten zu
vermeiden und müssen an den von dem
Dachdeckerbetrieb abgewandten Gebäudeseiten
angeordnet werden.
Ausnahme:
Wohn- und Schlafräume (Eltern-, und
Kinderzimmer, bzw. alle zum dauernden Aufenthalt
bestimmten Räume), die unvermeidbar an den zum
Dachdeckerbetrieb hin ausgerichteten
Fassadenseiten liegen, sind mit schallgedämmten
Be- und Entlüftungsanlagen auszustatten.
Die Umfassungsbauteile (Wände, Fenster) der in
der Planzeichnung gekennzeichneten
Fassadenseiten sind so auszulegen, dass in den
dahinter liegenden Wohnräumen ein resultierendes
Schalldämmaß von R'w res = 60 dB(A)
sichergestellt werden kann.
Es wird empfohlen, Terrassen, Balkone und zum
Aufenthalt bestimmte Freibereiche an den
rückwärtigen, schallabgeschirmten Gebäudeseiten
zu errichten.
Hinweis:
Die Einhaltung des erforderlichen Schallschutzes
ist in den gekennzeichneten Bereichen nur bei
geschlossenen Fenstern gewährleistet.
1.11.2
Passiver Schallschutz im allgemeinen Wohngebiet
Fenster von zum dauernden Aufenthalt von
Personen (Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer)
bestimmten Räumen sind an den in der
Planzeichnung gekennzeichneten Fassadenseiten zu
vermeiden und müssen an den von dem
Dachdeckerbetrieb abgewandten Gebäudeseiten
angeordnet werden.
Ausnahme:
Wohn- und Schlafräume (Eltern-, und
Kinderzimmer, bzw. alle zum dauernden Aufenthalt
bestimmten Räume), die unvermeidbar an den zum
Dachdeckerbetrieb hin ausgerichteten
Fassadenseiten liegen, sind mit schallgedämmten
Be- und Entlüftungsanlagen auszustatten. Die
Umfassungsbauteile (Wände, Fenster) der in der
Planzeichnung gekennzeichneten Fassadenseiten
sind so auszulegen, dass in den dahinter
liegenden Wohnräumen ein resultierendes
Schalldämmaß von R'w res = 55 dB(A)
sichergestellt werden kann.
Hinweis:
Die Einhaltung des erforderlichen Schallschutzes
ist in den gekennzeichneten Bereichen nur bei
geschlossenen Fenstern gewährleistet.
2.0
Gestalterische Festsetzungen gemäß § 88 LBauO
2.1
Dachgestaltung
Die zulässige Dachneigung ergibt sich aus dem
Eintrag in der Planzeichnung. Die Dachneigung
ist für mind. 70 % der Dachfläche eines
Gebäudes einzuhalten.
Anlagen zur Sonnenenergienutzung innerhalb
geneigter Dachflächen sind zulässig.
Dachgauben und Zwerchhäuser sind grundsätzlich
zulässig.
Bei der Dacheindeckung sollten vorzugsweise
dunkle (anthrazit, schieferfarbig oder
dunkelbraun) Eindeckungsmaterialien verwendet
werden.
2.2
Ausschluss behelfsmäßiger Bauweisen
Hauptgebäude, Garagen oder Nebenanlagen in
behelfsmäßiger Bauweise, wie Wellblechgaragen,
Containerbauten usw. sind unzulässig.
2.3
Einfriedungen
Einfriedungen entlang öffentlicher
Verkehrsflächen sind bis 1,0 m Höhe über
Straßenoberkante zulässig. Pflanzungen dürfen
darüber hinausgehen. Entlang der übrigen
Grundstücksgrenzen sind Einfriedigungen bis max.
1,5 m zulässig. Pflanzungen dürfen darüber
hinausgehen.
2.4
Anzahl der Stellplätze pro Wohneinheit (gem. §
88 Abs. 1 Nr. 8 LBauO)
Es sind pro Wohneinheit 2 Stellplätze auf dem
Baugrundstück nachzuweisen. Vor Garagen ist die
Anlage von notwendigen Stellplätzen (im Sinne
der Landesbauordnung) nicht zulässig.
2.5
Einschränkung der Bauweise im allgemeinen
Wohngebiet
Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes sind in
der offenen Bauweise die Gebäude mit seitlichem
Grenzabstand und mit den nachfolgend
festgesetzten Einschränkungen als Einzel- oder
Doppelhäuser zu errichten:
• die Länge der in Satz 1
bezeichneten Einzelhäuser darf aus
gestalterischen Gründen höchstens 15,0 m
betragen,
• die Länge der in Satz 1
bezeichneten Doppelhäuser darf max. 10,0 m pro
Doppelhaushälfte betragen.
2.6
Oberirdische Führung von Versorgungsleitungen
Die oberirdische Führung von
Versorgungsleitungen durch die Errichtung von
separaten Masten im Straßenraum ist nicht
zulässig.
3.0
Landespflegerische Festsetzungen gemäß BNatSchG
i.V.m. § 17 LPflG Rheinland-Pfalz sowie § 1a und
§ 9 Abs. 1 und § 135a-c BauGB
3.1
Allgemeine Festsetzungen
über Zeitpunkt, Standort und Sortierung der
Pflanzung auf öffentlichen und privaten
Flächen,Freiflächen, Gartenanlagen etc. sind
naturnah zu begrünen oder gärtnerisch zu nutzen.
Die nicht baulich genutzte Grundstücksfläche ist
als Grünfläche bzw. Nutzgartenfläche anzulegen
und mit heimischen, standortgerechten Gehölzen
zu bepflanzen.
Erdanschüttungen (z.B. Terrassen) sind möglichst
flach zu verziehen und in die Topographie
einzubinden. Soweit eine Randbepflanzung des
Grundstücks vorgesehen wird, sind die Zäune in
die Bepflanzung zu integrieren.
Grundsätzlich sind für Pflanzungen nur heimische
Gehölzarten der Laubholzflora zu verwenden. Die
Auswahl ist aus der beigefügten Pflanzliste
vorzunehmen.
Folgende Gehölze sind geeignet:
Obstbäume: Äpfel, Birnen, Süßkirschen,
Hauszwetsche, Walnußbäume, bevorzugt Sorten
lokaler Provenienz. Wandbegrünung: Efeu, Wilder
Wein, Waldrebe, Knöterich, Glyzine,
Geißblatt-Arten, Pfeifenwinde.
Heckenpflanzungen: Hainbuche, Rot-Buche,
Liguster, Weißdorn, Feldahorn. Einzelbäume und
Sträucher
Mindestanforderungen an das Pflanzgut
(Pflanzqualität):
- Bäume
- Obstbäume (Hochstamm)
- Heister
- Sträucher
3 xv., StU 16-18 cm StU 12- 14cm 150-200 cm Höhe
2 xv., 80-100 cm Höhe
Die Bepflanzung auf den Grundstücken ist
spätestens ein Jahr nach Fertigstellung des
Hauptgebäudes herzustellen.
3.2
Grüngestaltung auf öffentlichen Flächen
3.2.1
Bepflanzung auf der Fläche „A"
Auf der Fläche ist die vorhandene
Wiesenvegetation zu erhalten und dauerhaft zu
pflegen.
Es ist pro 250 m2 mindestens ein hochstämmiger
Laub- oder Obstbaum zu pflanzen. Die Vorgaben
zur Sortierung und Auswahl der Arten sind zu
beachten (vgl. Tz. 3.1).
Die Wiesenflächen sind mindestens einmal pro
Jahr zu mähen oder abzuweiden. Es gelten die
Bewirtschaftungsauflagen nach dem
„Förderprogramm umweltschonende
Landbewirtschaftung (FUL)", Grünlandvarianten 2
und 3.
Zulässig ist die Anlage von Versickerungsgräben,
Versickerungsmulden oder Versickerungsbecken im
Erdreich.
3.2.2
Bepflanzung auf der Fläche „B"
Die in der Planzeichnung mit „B" gekennzeichnete
Fläche dient der Unterbringung der für die
Versickerung des anfallenden
Niederschlagswassers erforderlichen
Versickerungsbecken. Die Ausgestaltung der
Versickerungsbecken erfolgt gemäß der
entwässerungstechnischen Detailplanung im Rahmen
der weiteren Projektentwicklung.
Auf der verbleibenden Fläche „B" sind die
feuchtgeprägten Hochstaudenfluren entlang der
Gewässergräben zu erhalten und darüber hinaus
mindestens 5 m breite Uferschutzzonen für die
natürliche Entwicklung des Gewässers und der
Ufersäume anzulegen.
Der Bereich der Uferzone bleibt der natürlichen
Sukzession vorbehalten. Aufkommende Neophyten
sind zu entfernen.
3.3
Grüngestaltung auf Privatflächen
3.3.1
Bepflanzung der Vorgärten
Vorgärten sind, mit Ausnahme der
Garagenzufahrten, Stellplätzen und Hauszugängen,
als Grünflächen anzulegen. Es ist mindestens
eine Strauchgruppe aus 3 - 5 Sträuchern oder ein
Baum II. Ordnung aus der Artenliste (vgl. Anhang
zu Textlichen Festsetzungen) zu pflanzen.
Als Vorgärten gelten alle Flächen zwischen
Wohnhaus und öffentlicher Verkehrsfläche, soweit
diese nicht der Erschließung des Grundstücks
dienen.
3.3.2
Anteilbepflanzung auf den privaten Grundstücken
Auf Grundstücken bis 400 qm ist mindestens 1
Baum II. Ordnung der beigefügten Artenliste oder
1 Obstbaum zu pflanzen und je angefangene
zusätzliche 200 qm Grundstücksfläche ein
weiterer Baum.
Vorhandene Bäume und Baumpflanzungen gemäß
Textfestsetzung Ziffer 3.3.1 können angerechnet
werden.
3.3.3
Randeingrünung (Fläche „C")
Auf den mit "C" gekennzeichneten privaten
Grundstücksflächen ist die vorhandene Vegetation
zu erhalten. Ergänzend dazu sind Baum- und
Strauchgruppen aus standorttypischen Gehölzen
(gemäß Pflanzenliste, siehe Anlage) anzupflanzen
und dauerhaft zu pflegen, so dass mind. 2/3 der
Fläche mit Gehölzen bestockt sind.
Anteilig pro 100 m2 Pflanzfläche sind mind. 2
St. Heister (Bäume II. Ordnung) einzubringen.
Die Sträucher sind in Gruppen zu 3, 5 oder 7-9
Stück, mit einem Pflanzabstand von 1,0 x 1,0 m
zu pflanzen.
Es gelten folgende Sortierungen:
Baum l. Ordnung als Heister, 2 x v., o.B.,
180-200 cm
Baum II. Ordnung als Heister, 2 x v., o.B.,
150-200 cm Sträucher, 2 x v., o.B., 80-100 cm.
3.4
Minderung von Flächenversiegelung und ihren
Auswirkungen
(Maßnahmen i.S.d. § 1a Abs. 1 BauGB)
a)
Bauliche Anlagen und versiegelte Flächen dürfen
auf den Baugrundstücken im WA nicht mehr als 50
% und im MI nicht mehr als 60 % der
Baugrundstücksfläche einnehmen.
b) (Hinweis)
Für private Zuwege und Zufahrten sollten
folgende Materialien (oder vergleichbare)
verwendet werden, um eine vollständige
Versiegelung zu vermeiden:
Schotterrasen, Spurbahnweg mit Grassteinen,
Splitt- und Kiesschüttungen, Natur- oder
Betonsteinpflaster mit 1 cm Fugenraum verlegt,
der mit Sand oder Feinsplitt zu schließen ist.
3.5
Zuordnung der landespflegerischen
Ausgleichsfestsetzungen
3.5.1
Zuordnung der Flächen für Eingriff aus
Verkehrsflächenneubau
Dem Eingriff aus Straßenbau werden 670 qm der
Fläche „A" zugeordnet. Der in der Planzeichnung
entsprechend gekennzeichnete Flächenanteil „A"
entspricht einem bewerteten
Kompensationsäquivalent von 670 qm
(Anrechnungsfaktor 1:1). Die Aufwendungen für
diese Flächen und Maßnahmen sind Teil der
Erschließungsaufwendungen nach §§ 127 ff BauGB
und nehmen an deren Schicksal teil.
3.5.2
Zuordnung der Flächen für Eingriff aus privater
Bautätigkeit
Die verbleibenden Ausgleichsmaßnahmen innerhalb
des Baugebietes werden den Baugrundstücken im
Geltungsbereich des Bebauungsplanes zugeordnet.
4.0
Oberflächenwasserbeseitigung
(gemäß § 9 Abs. 1
Nr. 14 BauGB)
Die Entsorgung des auf den privaten
Grundstücksflächen anfallenden
Niederschlagswassers richtet sich nach dem
abgestimmten Entwässerungskonzept des
zuständigen Abwasserwerkes der Verbandsgemeinde
Kelberg.
Danach erfolgt die Entwässerung im Trennsystem
mit zentraler Regenrückhaltung und -versickerung
auf der Fläche „B".
Ausnahme:
Auf der Parzelle 20, Flur 3, ist durch den
Eigentümer/ Bauherren auf dem Grundstück selbst
eine dezentrale Regenrückhaltemulde mit einem
Volumen von mind. 50 l/qm befestigte Fläche
vorzuhalten.
Kellerabdichtung
Im Bebauungsplan ist auf die Empfehlung zur
Versickerung des im Plangebiet auftretenden
Oberflächenwassers gem. § 2 Abs. 2 LWG
Rheinland-Pfalz hingewiesen worden. Bei
erdberührenden Teilen von Bauwerken ist deshalb
mit erhöhtem Sickerwasseranfall zu rechnen.
Bei der technischen Ausführung der Dichtungsart
und der Dichtungsarbeiten an Gebäuden sind
diese Verhältnisse insbesondere zu
berücksichtigen.
Wasserschutzzone III
Das Baugebiet „Auf dem Wasem" liegt innerhalb
der Wasserschutzzone III des
Wasserschutzgebietes Nr. 396 „Uersfeld/
Kötterichen". Die entsprechende Rechtsverordnung
vom 03.07.1984 zu beachten ist. Auf die
Merkblätter der SGD Nord
„Wohnhausbebauung in der Zone III von
Wasserschutzgebieten" „Oberirdische
Heizöllagerungen bis 10.000 Liter"
als Anlage 3 zu den Textfestsetzungen wird
verwiesen.
Tiefenbohrungen/ Erdreichkollektoranlagen
Es wird darauf hingewiesen, dass Tiefenbohrungen
auf den Grundstücken unzulässig sind und dass
für die Errichtung von Erdreichkollektoranlagen
Befreiungsanträge zu stellen sind.
Kötterichen, im Januar 2005
Weitere Auskünfte beim Ortsbürgermeister.
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